5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高(把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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